قانون مالیات بر خانه‌های خالی؛ اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌ها + مثال
دوستان سلام. روز و روزگارتون خوش. در ابتدای سال گذشته، زمزمه افزایش مالیات برای خانه‌های خالی آغاز شد؛ بالاخره علیرغم اعتراضات جسته و گریخته برخی منتقدان، مجلس شورای اسلامی در دی ماه طی بخشنامه ۲۰۰/۹۹/۷۴، قانون اصلاح موادی از قانون مالیات‌های مستقیم را به صورت رسمی ابلاغ نمود. به این ترتیب ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم به قانون مالیات خانه های خالی تغییر یافت. همچنین با افزودن تبصره‌ای به ماده ۱۶۹ مکرر، لزوم و نحوه بهره‌برداری از سامانه ملی املاک و اسکان را ابلاغ نمود. در ادامه شما را با جزئیات و تفسیر قانون جدید مالیات بر خانه های خالی آشنا خواهیم نمود.
فهرست مطالب
۱ داستان مالیات خانه های خالی؛ از طرح تا قانون
۲ مثالی از محاسبه مالیات خانه های خالی طبق مقررات ماده ۵۴ مکرر ق.م.م
۳ نکات مهم قانون مالیات بر خانه های خالی
۴ مهلت پرداخت مالیات خانه خالی
۵ جرائم تاخیر در پرداخت مالیات
۶ مدت زمان اجرای قانون مالیات خانه های خالی
۷ شرایط ماده ۵۴ مکرر برای تغییر مالکیت واحد مسکونی
۸ سامانه معاملات املاک و قانون مالیات بر خانه های خالی
داستان مالیات خانه های خالی؛ از طرح تا قانون
دریافت مالیات از خانه های خالی در متن قانون مالیات‌های مستقیم در نظر گرفته شده بود؛ اما نرخ پایین این مالیات اثربخشی آن را کاهش می‌داد. از این رو مجلس شورای اسلامی با هدف کاهش تعداد خانه‌های خالی دست به کار شد.
طرح اصلاح ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم
در مرداد ماه سال ۱۳۹۹، مجلس شورای اسلامی به منظور
- اطلاع از وضعیت سکونتگاهی خانوارها؛ در جهت شناسایی و حمایت از خانواده‌های بدون سکونتگاه
- ترغیب مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه به عرضه این واحدها در بازار مسکن؛ در جهت کاهش قیمت مسکن و در نتیجه کاهش فشار بر خانواده‌ها
طرح اصلاح ماده ۵۴ ق.م.م را به مجلس ارائه نمود.
مصوبه مجلس شورای اسلامی
این طرح چندین مرحله بین مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان جابه‌جا و ایرادات موجود در آن مرتفع شد. در نهایت در آذر ماه سال ۱۳۹۹، مجلس مصوبه اصلاحی نهایی قانون را به شورای نگهبان ارسال کرد.
نظر شورای نگهبان
شورای نگهبان نیز پس از چندین مرحله بررسی طرح پیشنهادی، در آذر ماه طرح مجلس را تایید نمود و مغایرتی با موازین شرع و قانون اساسی در آن تشخیص نداد.
متن نهایی قانون مالیات خانه های خالی
به این ترتیب در دی ماه سال ۱۳۹۹، ماده ۵۴ مکرر ق.م.م به صورت زیر اصلاح شد و طی بخشنامه ۲۰۰/۹۹/۷۴ ابلاغ شد: هر واحد مسکونی که
- در کلیه شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر واقع باشد
- به استناد سامانه ملی املاک و اسکان (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر) در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد
خانه خالی شناخته می‌شود. مالیات بر درآمد اجاره برای خانه های خالی، به ازای هر یک ماه، مازاد بر ۱۲۰ روز مذکور در بند فوق، به صورت ماهیانه و با ضرایب زیر محاسبه خواهد شد:
- سال اول: معادل ۶ برابر مالیات متعلقه
- سال دوم: معادل ۱۲ برابر مالیات متعلقه
- سال سوم به بعد: معادل ۱۸ برابر مالیات متعلقه
مثالی از محاسبه مالیات خانه های خالی طبق مقررات ماده ۵۴ مکرر ق.م.م
با اجرای مقررات ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات های مستقیم طبق بخشنامه ۲۰۰/۹۹/۷۴، میزان مالیات بر خانه های خالی چگونه خواهد بود؟
مثلا اگر در منطقه ای از تهران یک واحد مسکونی خالی شناسایی شود، و به فرض ارزش اجاری مصوب آن (۷۰ هزار تومان برای هر متر مربع)، طبق مقررات اصلاحی ماده ۵۴ مکرر ق.م.م اقدام زیر صورت می‌گیرد:
ارزش اجاره ماهانه برای یک خانه/ آپارتمان ۱۰۰ متری، متری ۷۰ هزار تومان
۷،۰۰۰،۰۰۰ تومان=۷۰،۰۰۰*۱۰۰
که ۲۵ درصد استهلاک مطابق ماده ۵۳ ق.م.م از آن کسر می‌شود سپس ۵،۲۵۰،۰۰۰=۷۵%*۷،۰۰۰،۰۰۰
که به نرخ ماده ۱۳۱ ق.م.م ، مالیات اجاره ماهانه آن برابر است با: تومان ۷۸۷،۵۰۰=۱۵%*۵،۲۵۰،۰۰۰
- مالیات یک خانه خالی ۱۰۰ متری در محدوده فوق برای سال اول ماهانه برابر است با: ۴،۷۲۵،۰۰۰=۷۸۷،۵۰۰*۶ تومان
- در سال دوم، با فرض ثابت ماندن ارزش اجاری املاک یعنی همان ۷۰ هزار تومان ماهانه ۹،۴۵۰،۰۰۰=۷۸۷،۵۰۰*۱۲ تومان مالیات اجاره خانه خالی خواهد بود.
- اگر این خالی ماندن برای سال سوم و بعد از آن ادامه داشته باشد با فرض ثابت ماندن ارزش اجاری املاک نسبت به سال قبل یعنی همان ۷۰ هزار تومان ماهانه: ۱۴،۱۷۵،۰۰۰=۷۸۷،۵۰۰*۱۸ مالیات خانه خالی خواهد بود.
نکات مهم قانون مالیات بر خانه های خالی
۱- واحدهای مسکونی مذکور در قانون مالیات بر خانه های خالی مشمول معافیت‌های تبصره ۱۱ ماده ۵۳ ق.م.م نخواهد شد.
تبصره ۱۱ ماده ۵۳ – مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از ۳ واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می‌شوند؛ در طول مدت اجاره از ۱۰۰% مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف می‌باشند. در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی
- در کلان‌شهر تهران: تا مجموع یکصد و پنجاه مترمربع زیربنای مفید
- در سایر نقاط: تا مجموع دویست مترمربع زیربنای مفید
از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می‌باشد.
۲- مشمولیت قانون مالیات خانه خالی برای واحدهای مسکونی تازه‌ساز به صورت زیر می‌باشد:
- واحدهای نوساز یک سال (۱۲ ماه) پس از صدور گواهی پایان عملیات ساختمانی
- واحدهای نوساز در پروژه‌های انبوه‌سازی یک سال و نیم (۱۸ ماه) پس از صدور گواهی پایان عملیات ساختمانی
۳- ضرایب مالیاتی برای کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی که دارای بیش از ۵ خانه خالی در هر سال مالیاتی باشند؛ برای کلیه واحدها، معادل ۲ برابر ضرایب مذکور در قانون فوق می‌باشد. کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی از جمله اشخاص موضوع ماده ۲۹ قانون پنج ساله ششم توسعه مصوب سال ۹۵ مشمول قانون فوق هستند.
۴- واحدهای مسکونی موقوفه که به موجب وقف‌نامه امکان اجاره آنها وجود ندارد، مشمول قانون مالیات خانه خالی نخواهند بود.
مهلت پرداخت مالیات خانه خالی
بر اساس بخشنامه ۲۰۰/۹۹/۷۴، سازمان امور مالیاتی مکلف است تا پایان تیر ماه هر سال مالیات متعلق به مالکین واحدهای مشمول این ماده را اعلام نماید. اشخاص مشمول موظفند مالیات متعلقه را تا یک ماه پس از اعلام سازمان پرداخت نمایند.
جرائم تاخیر در پرداخت مالیات
در صورت عدم پرداخت مالیات در مهلت مقرر، به ازای هر ماه دیرکرد، مبلغ ۲/۵% مالیات متعلقه به مبلغ مالیات افزوده می‌شود. (به استناد ماده ۱۹۰ ق.م.م)
مدت زمان اجرای قانون مالیات خانه های خالی
مالیات موضوع ماده ۵۴ مکرر ق.م.م، تا زمانی که تعداد واحدهای مسکونی موجود در کلان‌شهرها (شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر) به ۱/۲۵ برابر تعداد خانوارهای ساکن در این شهرها برسد، قابل اجرا خواهد بود. (به استناد مدارک مستند از مرکز آمار ایران)
تعداد واحدهای مسکونی = ۱/۲۵ * تعداد خانوارهای ساکن
شرایط ماده ۵۴ مکرر برای تغییر مالکیت واحد مسکونی
در صورت تغییر مالکیت به صورت رسمی، مهلت ۱۲۰ روزه مذکور در ماده ۵۴ مکرر، برای مالک جدید محاسبه و اعمال می‌شود.
نکته: از زمان اجرای این قانون، دفاتر اسناد رسمی موظفند پس از دریافت گواهی پرداخت مالیات موضوع این ماده، سند انتقال قطعی را ثبت نمایند.
سامانه معاملات املاک و قانون مالیات بر خانه های خالی
بر اساس بخشنامه ۲۰۰/۹۹/۷۴، هرگاه مالکین، واحدهای مسکونی خود را با شرایط زیر:
- به ارزش اجاری موضوع ۵۴ ق.م.م جهت اجاره
- معادل میانگین قیمت‌های روز منطقه موضوع ماده ۶۴ ق.م.م جهت فروش
در سامانه معاملات املاک عرضه نمایند، مشمول مالیات موضوع ماده ۵۴ مکرر نخواهد شد. اما در صورتی که مالک بیش از دو بار از اجاره یا فروش ملک خود به قیمت‌های مذکور خودداری نماید؛ از زمانی که واحد مذکور به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان خانه خالی شناسایی شده است، مشمول جرایم زیر خواهد بود:
- شهرهای با جمعیت کمتر از صدهزار نفر: جریمه‌ای معادل ۲۰% مالیات سال اول ماده ۵۴ مکرر
- شهرهای با جمعیت بیشتر از صدهزار نفر: مالیات موضوع ماده ۵۴ مکرر
سامانه معاملات املاک
سامانه معاملات املاک وابسته به وزارت راه و شهرسازی می‌باشد؛ دارای ویژگی‌های زیر می‌باشد:
- قابلیت ارزش‌گذاری واحدهای مسکونی بر اساس مناطق شهرداری
- امکان ثبت درخواست برای مالکین جهت اجاره یا فروش واحد مسکونی
- امکان ثبت درخواست متقاضیان خرید یا اجاره املاک عرضه شده
- امکان ثبت تحقق یا عدم تحقق معامله
برای آشنایی با سامانه ملی املاک و اسکان کشور و تفسیر سایر بندهای بخشنامه ۲۰۰/۹۹/۷۴، در زمینه تبصره ۸ ماده ۱۶۹ مکرر، مقاله “راهنمای تصویری ثبت اطلاعات در سامانه ملی املاک و اسکان کشور” را مطالعه نمایید.
