مالیات بر اجاره با مثال

مالیات بر اجاره با مثال

درمیان منابع دولت که هرساله در قانون بودجه منظور می‌گردد از میان آنها مالیات بر املاک و مستغلات را می‌توان نامبرد که هرساله هرفرد یا شرکت می‌بایستی اظهار نماید. میزان درآمدمشمول مالیات و معافیت‌های مختلف در قوانین مالیات بر مستغلات و اجاره منظور گردیده که در این مقاله به آن می‌پردازیم. باب سوم فصل اول مالیات بر درآمداملاک که شامل مواد ۵۲ تا ۸۰ می‌باشد و هم‌چنین قوانین مختلف موضوع مالیات های مستقیم در باب میزان دارمد مالیات و معافیت های مختلف رامعین نموده که به تفصیل به ان می‌پردازیم.

فهرست مطالب  

۱ درآمد اجاره چیست و چه کسانی را شامل می‌گردد؟

۲ معافیت ها و هزینه‌های قابل قبول

۳ نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی طبق ماده ۱۳۱ قانون مالیات های مستقیم

۴ سقف معافیت مالیاتی طبق بخشنامه ۲۰۰/۹۸/۶ مورخ ۱۳۹۸/۰۱/۲۶

۵ نکته

۶ آیا رهن کامل مشمول مالیات می‌شود؟

درآمد اجاره چیست و چه کسانی را شامل می‌گردد؟

طبق ماده ۵۲ قانون مالیات های مستقیم درآمد کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از واگذاری حقوق و حق استفاده از املاک واقع در ایران پس از کسر معافیت و هزینه‌های وضع شده دراین قانون مشمول مالیات بر درآمد املاک می‌باشد. 

معافیت ها و هزینه‌های قابل قبول

طبق ماده ۵۳ ق م م درآمدمشمول مالیات املاکی که اجاره داده می‌شود عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی پس از کسر بیست و پنج ‌درصد(۲۵%) بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.

نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی طبق ماده ۱۳۱ قانون مالیات های مستقیم

ضریب مالیاتی	میزان درآمد مشمول
%۱۵	تا ۵۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال
%۲۰	بین ۵۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال تا ۱،۰۰۰،۰۰۰،۰۰۰ریال
%۲۵	بیشتر از ۱،۰۰۰،۰۰۰،۰۰۰ریال

سقف معافیت مالیاتی طبق بخشنامه ۲۰۰/۹۸/۶ مورخ ۱۳۹۸/۰۱/۲۶

طبق تبصره ۶ بخشنامه ۲۰۰/۹۸/۶ میزان معافیت مالیاتی اشخاص موضوع مواد (۵۷) و (۱۰۱) قانون مالیات‌های مستقیم سالانه مبلغ دویست و پنجاه و هشت میلیون ۲۵۸،۰۰۰،۰۰۰ ریال تعیین می‌شود.

مثال ۱

آقای مالک دارای یک واحد ۱۵۰ متری مسکونی در تهران می‌باشد. اجاره یکساله دریافتی ایشان مبلغ ۹۶۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال است. آیا مشمول مالیات اجاره می‌گردد؟ به موجب تبصره ۱۱ ماده ۵۳ و بخشنامه شماره ۲۷۵۵۷/۷۲۵۶/۲۱۱ مورخ ۱۳۸۲/۰۵/۲۶ معاف از مالیات می‌باشد.

مثال ۲

آقای مالک ۲ واحد ۸۰ و ۷۰ متری در تهران دارد که مجموع اجاره سالیانه انها ۱۰۶،۰۰۰،۰۰۰ ریال می‌گردد. آیا مشمول مالیات اجاره می‌گردد؟ جواب: به موجب تبصره ۱۱ماده ۵۳ و بخشنامه‌های مربوطه خیر.

مثال ۳

آقای مالک دارای یک یا (دو) واحد مسکونی در کرج با مجموع زیربنای زیر ۲۰۰ و اجاره سالیانه ۸۶۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال می‌باشد. آیا مشمول مالیات اجاره می‌گردد؟ به موجب همین ماده قانونی و تبصره مربوطه خیر.

مثال ۴

آقای مالک دارای یک یا (دو) واحد مسکونی درتهران با زیر بنای مجموعا ۳۰۰ متر می‌باشد. اجاره بهای دریافتی در سال ۹۸ جمعا ۱،۲۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال می‌باشد. محاسبه مالیات به شرح ذیل می‌باشد:

طبق تبصره ۱۱ ماده ۵۳ معافیت زیر بنا = مجموع زیر بنا – ۱۵۰ معافیت = درآمدمشمول.

بنابرین ۱۵۰-۳۰۰=۱۵۰ متر بیشتر از مقررات همین قانون.

 ریال ۶۰۰،۰۰۰،۰۰۰ =۱۵۰*(۱،۲۰۰،۰۰۰،۰۰۰/۳۰۰).

کسر می‌گردد : ۲۵% بابت استهلاک و هزینه (ماده ۵۳ ) = ( ۱۵۰،۰۰۰،۰۰۰) ریال.

مشمول مالیات = ۴۵۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال

کسر می‌گردد = معافیت سال ۹۸ ماده ۸۴ و بخشنامه ۲۰۰/۹۸/۶ مورخ ۱۳۹۸/۰۱/۲۶ ( ۲۵۸،۰۰۰،۰۰۰)ریال

مشمول مالیات ۱۹۲،۰۰۰،۰۰۰ ریال

مالیات: ریال ۲۸،۸۰۰،۰۰۰=۱۵%*۱۹۲،۰۰۰،۰۰۰

مثال ۵

یک واحد تجاری متعلق به ۳ نفر می‌باشد هرکدام ۲ دانگ.

اجاره سالیانه =  ۱،۲۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال.

محاسبه مالیات بر اجاره: درآمد برای هرنفر ریال ۴۰۰،۰۰۰،۰۰۰ =( ۳ /۱،۲۰۰،۰۰۰،۰۰۰)

کسر می‌گردد استهلاک ( ماده ۵۳ ) ریال ۱۰۰،۰۰۰،۰۰۰=۲۵%*۴۰۰،۰۰۰،۰۰۰ 

درآمدخالص قبل از معافیت ماده ۸۴: ۳۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال

کسر می‌گردد معافیت ماده ۸۴ ( ۲۵۸،۰۰۰،۰۰۰) ریال

۴۲،۰۰۰،۰۰۰=۲۵۸،۰۰۰،۰۰۰-۳۰۰،۰۰۰،۰۰۰

مالیات سهم هر کدام :ریال ۶،۳۰۰،۰۰۰=۱۵%*۴۲،۰۰۰،۰۰۰.

مالیات هریک به نسبت سهم محاسبه می‌شود.

نکته:در صورتی‌که یک ملک در یکسال به دو یا افراد بیشتر اجاره داده شود؛ در اظهارنامه می‌بایستی با توجه به اینکه کدپستی ملک در یک اظهارنامه نوشته می‌شود اسامی؛ زمان و میزان اجاره هریک در اظهارنامه نوشته شود.

مثال ۶

یک ملک تجاری؛ اداری و یا مسکونی در مدت یکسال به دونفر اجاره داده می‌شود.

مستاجر ۱. از ۱۳۹۸/۰۱/۰۱ تا ۱۳۹۸/۰۴/۳۱ یعنی ۴ ماه اجاره ماهیانه ۰۰۰؛۰۰۰؛۶۰ ریال = ۲۴۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال

از تاریخ ۱۳۹۸/۰۵/۰۱ این ملک خالی بوده تا ۱۳۹۸/۰۸/۳۰ = ۴ ماه

مستاجر ۲ : ۱۳۹۸/۰۹/۰۱ تا پایان ۹۸ = ۴ ماه با اجاره ماهیانه ۰۰۰؛۰۰۰؛۷۵ ریال = ۳۰۰،۰۰۰،۰۰۰ریال

جمع درآمدسالیانه = ۵۴۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال

کسر می‌گردد : ۲۵% ماده ۵۳ ( ۱۳۵،۰۰۰،۰۰۰)ریال

مشمول مالیات ۴۰۵،۰۰۰،۰۰۰ ریال

کسر می‌گردد معافیت ماده ۸۴: ۲۵۸،۰۰۰،۰۰۰

مشمول مالیات ۱۴۷،۰۰۰،۰۰۰ ریال

مالیات ریال ۲۲،۰۵۰،۰۰۰=۱۵%*۱۴۷،۰۰۰،۰۰۰

نکته

طبق تبصره ۹ ماده ۵۳ در صورتی‌که مستاجر از اشخاص حقوقی (شرکتها) و یا یکی از نهادهای دولتی باشند موظفند که از اجاره ماهیانه مبلغ مالیات را هرماهه محاسبه و تاپایان ماه بعد پرداخت و رسید انرا به موجر تسلیم نمایند. در واقع این ماده شرکتها را مکلف به پرداخت مالیات اجاره مینماید که به ان مالیات تکلیفی می‌گویند.

باید متوجه ماده ۵۳ این قانون و ۱۱ تبصره مهم این ماده بود که بیانگر اشخاص و مالکینی که کلا معاف از پرداخت مالیات اجاره می‌باشند. مثلا تبصره ۱ که معافیت ملک مسکونی واگذاری به همسر؛ پدر ومادر و غیره را به رسمیت می‌شناسد.

آیا رهن کامل مشمول مالیات می‌شود؟

متاسفانه برداشتهای مختلف در مورد مالیات بر اجاره املاکی که بصورت رهن کامل و یا رهن و اجاره انجام می‌شود هست. در مورد اشخاص (فرد) که ملک خود را به‌صورت رهن کامل و یا رهن و اجاره به شخص (فرد) دیگر واگذار می‌گردد طبق دفترچه ضرایب منطقه‌ای املاک مشابه محاسبه می‌شود.

در صورتی‌که مستاجر یک شخص حقوقی (شرکت) باشد طبق تبصره ۹ ماده ۵۳ و هم‌چنین جز( ج ) بند ۲ بخشنامه ۱۳۵۳۰ مورخ ۱۳۸۴/۰۷/۲۷ و هم‌چنین نامه شماره ۲۰۹۸۰/۲۳۲/ص مورخ ۱۳۹۵/۱۲/۲۳ دفتر فنی و حسابرسی مالیاتی مبلغ قرض الحسنه که اصطلاحا “رهن” گفنه می‌شود معاف از مالیات بوده و مبلغ اجاره ماهیانه می‌بایستی طبق ماده ۱۳۱ محاسبه و تا پایان ماه بعد هرماه پرداخت و رسید آن به موجر داده شود.